in ,

Como escolher um bom fundo imobiliário para investir?

Como escolher um bom fundo imobiliário para investir?

Cada tipo de fundo possui alguns fatores que devemos ter mais atenção ao analisar. De uma forma geral, podemos usar esses 8 passos para verificar se um fundo imobiliário é um investimento de qualidade ou não. Alguns detalhes importantes e específicos de cada tipo de fundo vou comentar logo após esses passos.

1. Dividend Yield

Os fundos imobiliários têm a capacidade de gerar rendimento mensal aos investidores, o que torna necessário que você saiba avaliar o Dividend Yield do seu fundo. Mas afinal, o que é isso? Significa analisar o retorno de dividendos anuais. Com essa informação, você descobre se o fundo está pagando um retorno condizente com o investimento.

Embora seja um indicador importante, ele não deve ser analisado de forma isolada e nem deve ser o único critério de avaliação. Alguns fundos apresentam bons DY, mas pode ser por conta da Renda Mínima Garantida, que tem prazo de validade, ou por rendimentos que aconteceram uma vez e não vão voltar a acontecer.

2. Cap Rate

Cap Rate é abreviação do termo Capitalization Rate, que significa a taxa de retorno implícita de um investimento no setor imobiliário. Para cálculo, você deve utilizar os mesmos critérios do Dividend Yield. Por exemplo, se um imóvel de R$ 1.000.000,00 gera uma renda de R$ 10.000,00 reais por mês ou R$ 120.000,00 por ano, ele apresenta um Cap Rate de 12%.

Porém, diferentemente do Dividend Yield, que analisa todos os investimentos aplicados nos mais diferentes imóveis do fundo, o Cap Rate foca de forma individual em cada imóvel. Com esse indicador, o investidor avalia o retorno gerado pelos ativos que compõem o fundo.

3. Fundo imobiliário: Vacância

A taxa de vacância (medida de desocupação de um imóvel) é um dos principais critérios a serem analisados em um fundo imobiliário, pois ela determina a capacidade do fundo em gerar rendimento. Recomenda-se procurar por fundos imobiliários que tenham imóveis com taxa de vacância abaixo do mercado. Além disso, você deve analisar a taxa histórica do índice, avaliando-a por longos períodos e verificando se o imóvel é resiliente.

4. Taxas de administração e gestão

Os fundos apresentam uma taxa de administração e gestão, que varia de acordo com cada fundo imobiliário. A taxa não deve ser analisada de forma isolada, devemos comparar com os outros fundos de mesmo tipo para vermos se a taxa está justa ou não.

5. Valor das cotas patrimonial

O valor patrimonial do fundo e da cota é referente à avaliação dos ativos contidos no fundo, que é diferente do valor de mercado, ou seja, do valor da cota negociada na bolsa. É normal que os fundos imobiliários sejam negociados abaixo do valor patrimonial, o que significa que os imóveis contidos no fundo, na verdade, apresentam um valor maior do que a cota negociada na bolsa de valores.

Vamos supor que um fundo imobiliário tenha valor patrimonial de R$ 200 milhões, mas o valor de mercado seja de R$ 180 milhões. Se o gestor decidisse vender os ativos do fundo e liquidá-lo, ele poderia conseguir um valor de R$ 200 milhões pela venda, conseguindo, assim, um lucro pouco maior que 10% sobre suas cotas.

6. Fundo imobiliário: Qualidade da gestão

Para avaliar a qualidade da gestão devemos ler os relatórios do fundo e verificar se o que o gestor prometeu fazer foi realmente feito. Também devemos analisar se esse gestor consegue entregar um rendimento adequado para o dinheiro que investimos no fundo.

7. Verificar se o fundo é multi imóveis e multi inquilinos.

Uma questão que ajuda a proteger o investidor é avaliar se o fundo é multi imóveis e multi inquilinos. A razão para preferir esses fundos é o fator diversificação. Se o fundo possuir apenas um imóvel, e um problema acontecer com ele, os fluxos de rendimentos podem sair de um bom patamar e ir até a zero. Ter vários imóveis dilui esse risco. Mesma coisa acontece se ele tiver apenas um locador, caso esse locador tenha problemas você pode ficar sem rendimentos.

8 -Fundo imobiliário: Custos e despesas totais

Os custos e despesas totais devem ficar em torno de 10% a 15% das receitas no máximo. Valores acima destes podem conter exageros por parte da gestão como taxas de administração muito altas ou contratações de serviços desnecessários para o fundo o que vai acabar reduzindo a renda dos cotistas.

Leia também: 5 DICAS PARA ESCOLHER MELHOR UMA AÇÃO

Written by Igor Menezes

Meu nome é Igor de Barcellos Menezes sou formado em Gestão da Tecnologia da Informação, também sou Pós Graduado no Curso de Sistema Financeiro e Mercado de Capitais, sou investidor pessoa física em ações e fundos imobiliários há 13 anos.
IMPORTANTE: Nenhuma ação ou fundo imobiliário citado aqui representa indicação de compra ou venda.

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

One Comment

5 DICAS PARA ESCOLHER MELHOR UMA AÇÃO

csc

A EVOLUÇÃO DA ESTRUTURA DO CSC